О переводе жилищного строительства в Воронежской области на проектное финансирование с использованием счетов эскроу речь шла на заседании областного правительства, которое 5 июля провел губернатор Александр Гусев.
Открывая заседание, глава региона отметил, что вопросы повестки связаны с реализацией национальных проектов и достижением целей, поставленных Президентом страны. Это касается и жилищного строительства, и образования.
Говоря о переводе жилищного строительства на проектное финансирование, заместитель председателя правительства области Сергея Честикин подчеркнул, что цель реформы – снизить риски реализации проектов строительства, исключить возможность возникновения «обманутых дольщиков».
Минстроем России перед регионами поставлена задача провести реформу максимально «плавно», поэтапно, не допустить случаев банкротства строительных организаций из-за снижения рентабельности строительства, а также предотвратить возникновение новых пострадавших граждан – участников долевого строительства.
Суть проектного финансирования, как пояснил докладчик, состоит во включении кредитных организаций в отношения по долевому строительству жилья между организациями-застройщиками и гражданами-дольщиками. Заключая договор долевого участия, гражданин вносит деньги не на счет застройщика, как это было раньше, а на специально открываемый в банке счет эскроу. Денежные средства на этом счете принадлежат гражданину и застрахованы государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию средства со счетов эскроу перечисляются банком застройщику.
Банк, в свою очередь, осуществляет проектное финансирование строительства по согласованному с застройщиком графику независимо от сроков поступления денежных средств от граждан-дольщиков. Было отмечено, что продажи квартир по договорам долевого участия влияют на процентную ставку за использование предоставляемых банком денежных средств. Чем больше договоров и проданных квартир, тем ниже процентная ставка по кредиту.
Согласно данным Воронежстата, рост цен на первичном рынке жилой недвижимости за первый квартал 2018 года – 1 квартал 2019 года составил 5,3%. Данные за второй квартал 2019 года в настоящее время обрабатываются. По словам Сергея Честикина, прогнозируется постепенное повышение цен на первичном рынке жилья в течение 2-3 лет.
– Я с вами не согласен, что обязательно произойдет увеличение стоимости жилья в ближайшие годы, – прокомментировал губернатор. – Да, есть инфляционные процессы, и они за собой потянут увеличение стоимости, но в наших условиях это 3-4%. Привлечение заемных средств не должно быть переложено на жителей. У застройщика есть маржа, и надо ей начинать делиться. Потому что рост на 10, 12, 15%, наверняка, сразу понизит спрос. И они должны понять, что в этой вилке находятся – увеличение стоимости и падение спроса. Давайте мы за этим тоже будем следить.
Как рассказал докладчик, в целях «плавного» перехода на проектное финансирование постановлением Правительства РФ были утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. При условии соответствия этим критериям застройщику предоставляется право привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
По поручению губернатора департаментом строительной политики области ведется постоянный мониторинг хода строительства многоквартирных домов, для финансирования которых привлекаются средства граждан. На сегодняшний день на территории области 78 застройщиков возводят 209 многоквартирных домов с общей площадью жилых помещений 2245 тыс. кв.м. Строительство 68 из них (593 тыс.кв.м.) ведется без привлечения денежных средств граждан. 10 многоквартирных домов уже строятся с использованием проектного финансирования. Напомним, в марте этого года в Воронеже был сдан в эксплуатацию первый в стране многоквартирный дом, финансировавшийся по счетам эскроу.
Также Сергей Честикин пояснил, что, согласно позиции Минстроя России, застройщики вправе подать в уполномоченные органы документы, подтверждающие соответствие установленным критериям, до 1 октября 2019 года. В настоящее время подготовлен и проходит процедуру согласования соответствующий проект постановления Правительства Российской Федерации.По данным мониторинга, сегодня 80 многоквартирных домов в Воронежской области (это более 1000 тыс. кв.м.) соответствуют критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ. В инспекцию государственного строительного надзора области застройщиками подано 50 заявлений с приложением полного пакета документов. Выдано 18 заключений о соответствии. В целях недопущения приостановки строительства жилья в Воронежской области поступающие документы рассматриваются в сокращенные сроки. 19 застройщиков планируют к 1 октября 2019 года выполнить утвержденные критерии в отношении еще 26 объектов.
Сергей Честикин сообщил, что подготовлен и согласован проект решения, предусматривающий поручения профильным исполнительным органам власти области по мониторингу текущей ситуации на рынке жилищного строительства, оперативному рассмотрению возникающих вопросов и оказанию содействия застройщикам при переходе на новую систему финансирования.
– Нам нужен такой комплекс мероприятий, который бы носил информационный характер для жителей, прежде всего, что условия изменились и нужно обязательно при покупке жилья идти через открытие эскроу-счетов, – подчеркнул губернатор, комментируя выступление.
Он поручил проработать способы информирования населения по вопросу перехода жилищного строительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.
– Мы много обсуждали и на своем уровне, и на федеральном о методике расчета стоимости заемных средств для компаний-застройщиков. Процентная ставка может быть и 10%, и 5%, и меньше может быть. Все зависит от того, сколько жителей конкретного дома уже открыли эскроу-счета и желают купить квартиры в этом доме. Тем не менее, давайте мониторинг установим за показателями стоимости заемных средств конкретно по каждому застройщику. Если мы будем видеть, что за 10% банки их утягивают, мы должны будем подключаться и понимать, насколько объективны требования банков, и, может быть, чем-то помогать этим застройщикам в части снижения процентной ставки. Если мы понимаем, что эта крепкая компания обязательно комплекс работ закончит, – добавил Александр Гусев.
Также губернатор поручил вести усиленный контроль с анализом происходящего на строительных площадках той части застройщиков, которые сейчас «дотягивают» до требований, когда можно остаться на прежней схеме финансирования с привлечением средств дольщиков.
– Это самый рисковый сегмент. Даже не те, кто сейчас пытается получить проектное финансирование. А вот те 19 компаний, которые хотят войти в прежние условия. Там наибольший риск. Он не в том, что они могут не дотянуть до 1 октября и не получить такой возможности воспользоваться средствами дольщиков, а именно в последующем производстве работ, когда деньги оказываются на счетах, и у многих пропадает желание активно и эффективно продолжать работу, – пояснил Александр Гусев.
Кроме того, он поставил задачу перед соответствующими структурами правительства области, администрацией города Воронежа и муниципалитетами по подготовке площадок под строительство в 2021- 2022 годах:
– На сейчас нужно инициировать работу по приему заявлений на выдачу разрешений на строительство на последующие годы. Понятно, что мы количественные показатели по строительству жилья, которые определены национальными проектами, должны будем выполнять. Прошу уже начать работать на перспективу, – резюмировал глава региона.
